Serratura rotta: quando ripartire le spese se la casa è in affitto

Ultimo aggiornamento: 26.09.22

 

Tra locatori e conduttori nascono spesso diatribe sulle spese da sostenere per la casa locata. Vediamo quali ripartire per la sostituzione o manutenzione della serratura

 

Se non siete possessori di un immobile di proprietà, quindi siete inquilini di una casa in affitto, forse vi potrà interessare conoscere di più riguardo ciò che dice la legge su diritti e doveri di entrambe le parti: inquilini e affittuari. 

Il contratto di locazione prevede che il godimento dell’immobile abbia una durata prolungata nel tempo, perciò è importante mettere in conto la possibilità di dover sostenere delle spese di sostituzione e/o manutenzione di impianti, di rifiniture o di serrature. 

Soprattutto per queste ultime, poiché le più esposte al deterioramento a causa dell’uso quotidiano e prolungato, le spese sono molto spesso ingenti. Tuttavia, i costi da sostenere sono condizionati da diversi fattori, come il tipo di danno e la qualità della manutenzione ordinaria effettuata. 

Se siete arrivati a leggere fin qui, allora seguiteci nei paragrafi successivi, perché cercheremo di dare una risposta a tutti i possibili casi che possono verificarsi.

 

Il contratto di locazione

Scegliere di stipulare un contratto di locazione non è cosa semplice per quanto concerne la ripartizione di eventuali spese, perché non si tratta di un documento univoco per tutte le esigenze: spesso si differenzia in base agli accordi stipulati con il proprietario di un immobile.

 

 

Esistono quindi contratti con un contenuto apposito per studenti universitari, quelli per esigenze transitorie, come anche contratti a canone libero oppure concordato in precedenza.

In ogni caso, ciò che rimane univoco per ogni situazione è il tipo di prestazione, che in questo caso si dice “corrispettiva”, perché si presume che da un lato il proprietario fornisca l’immobile, dall’altro l’inquilino versi la somma di denaro pattuita. 

Nel successivo paragrafo troverete i diritti e doveri generali delle due parti, ma è bene conoscere, almeno in linea generale, di cosa si tratta quando si parla di contratto di locazione (o affitto). 

La sua natura è innanzitutto di tipo consensuale, perciò basta anche solo la firma sia del locatario sia del locatore, per adempiere alla conclusione del contratto. Ha inoltre forma libera, ovvero non ha una struttura di compilazione dettata dal codice civile. 

In termini di durata della locazione, la legge parla chiaro: il contratto non deve essere inferiore a quattro anni. Questo aspetto è chiaramente diverso nel caso di contratti di natura transitoria o di accordi specifici delle due parti.

 

Diritti e doveri delle due parti

Sebbene la natura di questo contratto sia più libera rispetto altre soluzioni, esistono diritti e doveri sia del locatore, quindi del proprietario dell’immobile o mobile, sia del locatario o conduttore.

Per quanto riguarda il primo, deve innanzitutto assicurarsi di consegnare al conduttore la casa locata in un buono (se non ottimo) stato di manutenzione. Deve perciò essere priva di qualsivoglia elemento che limiti o renda impossibile l’uso secondo quanto pattuito. 

In questo caso, la mancanza di una verifica ed eventuale manutenzione sarà una colpa da attribuire in via assoluta al proprietario. Quest’ultimo deve inoltre assicurarsi di comunicare all’amministratore del condominio (nel caso di un immobile locato in un palazzo) la stipula del contratto con relativa documentazione entro 60 giorni. 

Inoltre, entro 30 giorni, deve provvedere anche alla registrazione del contratto presso il commercialista e/o gli enti preposti. Ma non terminano qui i suoi obblighi, perché è necessario anche il mantenimento della casa locata in condizione utili all’uso, quindi provvedere alle riparazioni necessarie e di sua pertinenza come quelle manutenzioni straordinarie e ordinarie che possono verificarsi in qualsiasi momento (rottura di una tubazione, sostituzione della caldaia rotta, ecc.). 

Infine sarà necessaria la garanzia di un indisturbato godimento del bene durante la locazione.

Ciò significa che il locatario dovrà assicurare la massima tutela del conduttore da azioni irresponsabili e talvolta immotivate di eventuali ex inquilini o individui, che pretendono una rivendicazione di diritti inesistenti sulla casa locata. 

D’altro canto, anche chi usufruisce del servizio di locazione ha degli obblighi da adempiere, come assicurarsi di non realizzare opere di restaurazione o innovazione, che modifichino la natura dell’immobile senza alcun consenso da parte del locatore, quindi servirsene per l’uso a cui è destinata e prendersene cura diligentemente. 

Inoltre, con cadenza mensile, deve corrispondere il corrispettivo pattuito nelle modalità scelte nel contratto. Può capitare, infine, che si debba cambiare casa, perciò è necessario che il conduttore restituisca l’immobile locato nello stato in cui l’ha ricevuto, a esclusione di eventuali deterioramenti dovuti al tempo e che rientrano nelle spese di manutenzione da spartire. 

 

Le spese di manutenzione: chi paga?

L’uso quotidiano di un appartamento, nel lungo periodo, determina un lento e inarrestabile deterioramento delle cose. A tal proposito l’unico metodo di prevenzione è rappresentato dalla manutenzione, che sia ordinaria o straordinaria. 

Quando si è in affitto il problema che insorge e che si accumula all’eventuale danno, è stabilire chi deve pagare cosa, quindi se è tenuto il proprietario o l’inquilino alle eventuali riparazioni necessarie. 

In aiuto arriva tanto il buon senso, quanto il codice civile perché, come anticipato nel precedente paragrafo, è la legge che stabilisce la ripartizione delle spese. Il locatore è obbligato a tenere e mantenere l’immobile in buono stato, perciò a pagare quelle spese di manutenzione straordinarie o ordinarie di grande spessore, come deterioramenti dovuti all’anzianità dell’impianto danneggiato o eventuali danni causati dal cosiddetto caso fortuito, che altrimenti comprometterebbero l’uso e il pieno godimento della casa. 

Per quanto riguarda le spese più piccole, ovvero quelle meno rilevanti legate più all’uso di qualcosa, sarà l’inquilino o locatario a occuparsene.

 

 

Serrature da sostituire

A proposito della serratura, che è tra quegli elementi più soggetti al deterioramento, soprattutto se la porta d’ingresso è vecchia, la legge cita almeno quattro casi diversi per la ripartizione dei costi di sostituzione. 

La prima situazione è quella di una serratura scassinata dai ladri: questo è uno dei casi più discussi, poiché l’eventuale rapina effettuata dalla porta d’ingresso identifica anche una certa responsabilità attribuita all’inquilino. 

Ciò nonostante, sempre in virtù dell’obbligo di mantenimento della casa in buono stato e del caso fortuito e inaspettato, il locatore sarà tenuto a versare di tasca propria il corrispettivo necessario alla sostituzione. 

Nei casi più comuni, ci sono situazioni in cui la serratura è vecchia o quelli in cui il meccanismo che consente di aprire la porta d’ingresso è usurato. Nel primo caso, sarà compito del locatore provvedere alla sostituzione, a differenza del secondo caso in cui il lavoro dell’operaio, per la sostituzione della serratura, è identificato come una piccola riparazione, perciò la somma da pagare sarà addebitata all’inquilino.

L’ultima circostanza presa in esame dalla legge è quella in cui l’inquilino decide la sostituzione in favore di una migliore serratura. In questo ultimo caso, il costo sarà chiaramente addebitato al conduttore.

 

 

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4 COMENTARIOS

Valerio

May 11, 2021 at 3:56 pm

Salve, vivo in affitto, la serratura della porta blindata d’ingresso casa si è bloccata non permettendomi piu di chiudere o aprire casa, il proprietario si rifiuta farsi carico della riparazione, vorrei chiedervi se sapete chi dovrebbe o occuparsene?
dove trovo gli articoli che regolano il comportamento delle parti? Grazie

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ProjectManager

May 13, 2021 at 4:07 pm

Salve Valerio,

come stabilito dall’art. 1576 del Codice Civile, tutte le spese relative alle riparazioni di cose mobili e alla manutenzione ordinaria della casa (manutenzione e sostituzione di infissi, rivestimenti, rubinetti, interruttori, prese e così via) sono a carico del locatario. Di conseguenza la sostituzione della serratura e le relative spese spettano a te.

Saluti

Team F

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Valerio

May 16, 2021 at 10:52 am

Ero convinto che una spesa cosi importante ( 500€ ) fosse a carico del proprietario.
Anche perché la porta e serratura hanno 10 anni, e io sono dentro da 2 anni. Sento come aver regalato una riparazione significativa e onerosa ( serratura nuova più moderna e sicura ) di cui faro utilizzo per poco tempo…
Intanto grazie per il tempo dedicatomi.

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ProjectManager

May 20, 2021 at 7:25 pm

Purtroppo la legge è chiara in merito e le spese di manutenzione ordinaria e sostituzione di rubinetterie, serramenti e rivestimenti spettano a colui che vive nella casa, indipendentemente se locatario o proprietario. A te è capitata soltanto la sfortuna che l’evento si sia verificato durante la tua permanenza, seppur breve.

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